Alquileres: ¿el Congreso volverá a intervenir para modificar lo que aprobó con amplio consenso?

Ante las quejas de las partes involucradas, se anticipó que el Parlamento tomaría medidas, pero la discusión todavía no arrancó en ese ámbito. Qué opinan los actores principales de este tema clave que amerita una reapertura del debate.

Entre los temas enviados por el Poder Ejecutivo para su tratamiento en extraordinarias no figuró uno que se esperaba estuviera: la Ley de Alquileres. Bandera de campaña de la oposición, que siendo oficialismo hizo mucho para su aprobación, el tema terminó siendo recogido también por el oficialismo, que anticipó que adoptarían medidas urgentes con el tema, habida cuenta de las protestas del sector.

Alquileres, como dijimos, no apareció en el decreto presidencial que incluyó 18 temas para extraordinarias, pero ya no puede haber quejas, pues este año y por primera vez desde que se tenga memoria un Gobierno no alcanza a tratar ni siquiera uno de los proyectos enviados al Congreso en febrero.

Muchas son las alternativas que se manejan en torno a la Ley 27.551 aprobada a mediados de 2020, en plena pandemia, y que pareciera haber generado más complicaciones que las soluciones que se proponía aportar. Pero cuando hoy se escuchan tantas voces críticas hacia esa norma conviene retrotraerse a la aprobación de la misma para recordar el consenso que tuvo cuando fue aprobada. “Esta ley no vino en un plato volador, fue producto del consenso general”, remarca Daniel Lipovetzkyal salir al cruce de las fuertes críticas que no solo desacreditan la norma, sino que le ponen su apellido a la misma a la hora de defenestrarla.

Hay que remontarse a la sesión de la Cámara de Diputados del 20 de noviembre de 2019. El Gobierno de Cambiemos estaba de salida, pero así y todo el oficialismo propició esa última sesión en la que dio el primer paso para sancionar la nueva Ley de Alquileres. A continuación, le daría media sanción también a la Ley de Góndolas. Como se ve, dos iniciativas que prometían mucho más que lo que terminaron aportando.

La media sanción para la Ley de Alquileres fue con 191 votos afirmativos, ninguno negativo y 24 abstenciones. Se trataba de un proyecto consensuado entre los distintos bloques, que además fue acordado con representantes de todos los actores involucrados.

Durante el debate, diputados de todas las bancadas coincidieron en destacar el principal objetivo que tenía la norma: brindarle mayor estabilidad a los inquilinos -unos 9 millones en todo el país- y equilibrar la relación con los propietarios. La mayoría de las -pocas- objeciones llegaron desde la bancada de Cambiemos, que aportó el mayor caudal de abstenciones. Fueron 18 del Pro (Eduardo Amadeo, Sergio Buil, Eduardo Cáceres, Alicia Fregonese, Alejandro García, Facundo Garretón, Martín Grande, Fernando Iglesias, Lucas Incicco, Luciano Laspina, Julio Sahad, Gisela Scaglia, David Schlereth, Cornelia Schmidt-Liermann, Héctor Stefani, Paula Urroz,  Sergio Wisky y Waldo Wolff); dos radicales (Horacio Goicochea y Martín Hernández); otras tantas de la Coalición Cívica, Marcela Campagnoli y Lucila Lehmann; José Moretti (Frente Renovador) y Alejandro Snopek (Consenso Federal).

Puntos principales de la norma

El proyecto que salió de la Cámara baja establecía los siguientes detalles:

• Actualización anual. Los ajustes se efectúan utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.
• Extensión del contrato de dos a tres años. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años (con las excepciones ya existentes en el Código Civil y Comercial, artículo 1199).
• Ampliación de las garantías. El locatario podrá elegir dos opciones entre: garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o certificación de ingresos/recibo de sueldo. Y el propietario deberá aceptar una de las propuestas.
• Expensas. Las expensas ordinarias deben ser afrontadas por el locatario, y las expensas extraordinarias quedarán a cargo del dueño del inmueble.
• Devolución de depósitos. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
• Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, para acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
• Contratos ante la AFIP. Deben ser registrados ante el organismo recaudador.

“Esta ley viene a equilibrar las relaciones entre ambas partes y a corregir abusos que se producen”, señaló esa vez Daniel Lipovetzky durante su discurso como miembro informante de parte del oficialismo, al destacar la importancia de tener una nueva norma que venga a atender un tema que no está regulado. “Es una ley que genera posiciones muy contrapuestas entre los sectores involucrados”, admitió, recordando la presencia en las comisiones de representantes de todos los sectores para debatir un tema que “no está regulado”.

La norma tuvo, como hemos dicho, un consenso generalizado no solo de los legisladores, sino también de todos los sectores involucrados. Aunque algunos anticiparon también sus objeciones. Es el caso del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, que consideró importante que el Congreso hubiera sancionado una nueva ley de alquileres, pero cuestionó la extensión de los contratos de dos a tres años debido a la inestabilidad de la economía.

La aprobación en el Senado

Un proyecto similar había sido aprobado en el Senado por unanimidad en 2016, pero perdió estado parlamentario en la Cámara de Diputados debido a que no se trató en el recinto. Por eso en 2019 volvió a iniciarse la discusión, esta vez en la Cámara baja, por lo que el Senado tuvo la última palabra.

Eso sucedió ya en tiempos del Gobierno de Alberto Fernández, el 11 de junio de 2020, cuando la Cámara alta sancionó el proyecto por unanimidad. Fueron solo 41 votos, pues la oposición se había retirado del recinto en rechazo al tratamiento de temas no vinculados a la pandemiade Covid-19

De tal manera, el proyecto fue convertido en ley con los votos del Frente de Todos, más los de sus aliados Alberto Weretilneck y Magdalena Solari Quintana.

Tras una sesión virtual con clima caliente por la actitud de la oposición, el bloque oficialista criticó “la actitud irresponsable e insensible de Juntos por el Cambio” por no acompañar el debate y la aprobación de la Ley de Alquileres, iniciativa que había apoyado en las comisiones.

En noviembre de 2021, el presidente de la Cámara de Diputados expresó sus críticas en el acto del Día de la Construcción, el año pasado. “En el Gobierno anterior, el Congreso sancionó, no con mala fe, sino buscando una solución a un problema, una ley que fracasó. La Ley de Alquileres, que pretendía asegurar a inquilinos y propietarios, terminó disminuyendo la oferta”, expresó esa vez Sergio Massa, al hablar de impulsar una nueva norma para reemplazar la vigente, aunque como hemos dicho, aún no se ha puesto en marcha otro proyecto.

Esta última semana el Gobierno se ha pronunciado en torno al tema. Lo hizo en el marco de la primera reunión de la mesa de trabajo creada para abordar la situación, convocada por el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti. De la misma tomaron parte representantes de inquilinos, inmobiliarias, desarrolladores urbanos, propietarios, organizaciones de la sociedad civil y funcionarios relacionados con la temática.

Al cabo del encuentro, el secretario de Comercio anunció la intención de “generar una mesa de trabajo que cree las mejores condiciones para inquilinos y propietarios, en el marco de los consensos que surjan”.

Agregó que “estamos ante un problema, ya que hay falta de oferta de viviendas y hay incertidumbre para las y los inquilinos sobre el precio de los alquileres. Quisiéramos saber por qué hoy el mercado está en una situación donde es difícil alquilar”.

Un día después, la portavoz presidencial, Gabriela Cerruti, se refirió también a la cuestión: “Está claro que la Ley de Alquileres, así como está, no cumplió con la función esperada ni por los inquilinos ni por los propietarios y hay que mejorarla”, señaló, agregando que las viviendas ociosas destinadas “como ahorro o especulación inmobiliaria” son de los factores que influyen en los precios de los alquileres, y anticipó que el Gobierno espera “tener medidas pronto” frente a la problemática. ¿Tal vez un impuesto para las viviendas ociosas?

Ante las críticas hacia la ley que tanto defendió desde la Cámara baja, como presidente de la Comisión de Legislación General, el hoy diputado provincial Daniel Lipovetzky reconoce que “hay cosas que no funcionaron y que no estaban previstas en el proyecto original que yo presenté, y que fueron incorporadas en el debate en las comisiones; y otras que tienen que ver con circunstancias que se dieron en el país en los últimos años”.

En diálogo con parlamentario.com, Lipovetzky citó dos temas puntuales que deberían ser modificados: el Registro AFIP y la actualización de los contratos. En el primero de los casos, sostiene que habría que establecer incentivos fiscales para motivar la oferta, y en el otro, cambiar el método de actualización de los contratos.

“Las leyes hay que analizarlas en todo su articulado; hay cosas que están bien y otras que no funcionaron”, reconoce Lipovetzky, que atribuye a la inflación y a la falta de un plan económico los problemas de la ley.

Los puntos a modificar

Una de las principales demandas de los dueños es volver a los contratos de dos años. La ley aumentó de 2 a 3 años el plazo mínimo de alquiler y estableció mayores restricciones para que los propietarios rescindan el contrato.

Son los propietarios los que protestan por ese tema, no así los inquilinos. Para la Federación de Inquilinos, los tres años fueron un avance para dar previsibilidad a los inquilinos.

El índice de actualización es una de las principales demandas. Para la diputada nacional oficialista Marcela Passo, ese índice “genera incertidumbre no saber cuál será la inflación, habrá que revisar si se puede establecer el aumento solo por el índice de salarios”.

Lo de las garantías sigue siendo un problema: el inquilino debe otorgar hasta dos posibles garantías, una de las cuales debe aceptar el propietario. A los inquilinos les sigue constando conseguirlas y pretenden analizar este punto a fin de que no sea un obstáculo para alquilar, al tiempo que genere tranquilidad en los dueños.

Está dicho que lo del registro ante la AFIP no ha funcionado. El ministro de Hábitat Jorge Ferraresi aseguró que apenas 230.000 de los 2 millones y medio que tienen en radar, están inscriptos.

“Para el propietario genera mayores puertos administrativos a la hora de informar. Debemos cruzar información que el sistema ya tiene y no pedirle a los propietarios que se registren”, asegura Marcela Passo.

Una ley con baja ponderación

Según una encuesta de ZonaProp, la Ley de Alquileres debería ser modificada. Estas fueron las principales conclusiones del sondeo:

• 8 de cada 10 propietarios consideran que la Ley de Alquileres los perjudicó.
• Un 58% se vio afectado por la indexación anual del aumento del alquiler.
• Un 58% por la extensión del plazo del contrato a 3 años.
• Un 44% no está de acuerdo con tener que registrar el contrato de alquiler en la AFIP.

Como hemos dicho, durante la campaña hubo voces de la oposición que hablaron directamente de derogar la ley. Una de ellas fue la diputada nacional María Eugenia Vidal, aunque ella no ha presentado aún ninguna iniciativa en ese sentido. Sí lo hicieron sus compañeros de bancada Federico Angelini (Santa Fe) y Héctor Stefani, y la radical Karina Banfi, autores de proyectos que piden lisa y llanamente derogar la Ley 27.551.

Las diputadas Virginia Cornejo (Pro-Salta) y Mónica Frade (CC-Bs.As.) presentaron un proyecto de declaración para expresar su disconformidad con la aplicación de la Ley de Alquileres, en tanto que otros diputados también de Juntos por el Cambio han presentado iniciativas ya no para derogar la ley, sino modificar algunos de sus artículos.

Es el caso de Gisela Scaglia (Pro-Santa Fe), María Lucila Lehmann (CC-Santa Fe) y Alvaro González (Pro-CABA). Esta última iniciativa es la que cuenta con la anuencia del sector inmobiliario, que salió al cruce en su momento cuando se habló de “suspender” la ley, ya que eso implicaría congelar todo el sistema. Lo que puede hacerse, en todo caso, es derogarla, o elaborar otra norma corregida, sostienen.

Daniel Lipovetzky se resiste a considerar que la ley ha fracasado. “Hay un montón de cuestiones en la ley que son buenas”, aclara ante parlamentario.com, aunque celebra que el Congreso debata el tema para hacer correcciones, pero aclara que las mismas deberían incluir un debate amplio, escuchando a todas las partes y buscar un consenso. “Lo mismo que hicimos nosotros”, remarca. (parlamentario)