18 febrero, 2025

El drama de alquilar en Bariloche cambió: condiciones y valores imposibles

Se estima que el 27% de los habitantes de la ciudad andina es inquilino. Precios en dólares, sumas altas, contratos actualizables cada tres meses, son parte de la nueva realidad. Por Soledad Maradona

Buscar una vivienda para alquilar en Bariloche tiene sus variables. El drama ya no pasa porque no hay oferta, esa condición fue cambiando de manera paulatina desde el fin de la ley de alquileres y mejoró en los últimos meses del 2024 con la merma del turismo.

El problema —para los inquilinos— ahora viró hacia otras aristas: las condiciones que piden los propietarios y los valores altos.

En Bariloche, en promedio un 27% de la población es inquilina y desde el Estado se idearon varias propuestas para incidir en el mercado pero ninguna trajo soluciones hasta ahora porque no avanzaron en ordenanzas, excepto el Observatorio de Alquileres que está en etapa embrionaria de confección del diagnóstico de la situación actual.

Un monoambiente en una zona céntrica parte de los 500.000 pesos. Una propiedad en alquiler de dos ambientes tiene tantos precios como viviendas disponibles y allí el abanico puede ir desde los 650.000 hasta 900.000 pesos. Todo depende de muchos factores.

“Cambió la tendencia”, resumió Sergio González, presidente del Colegio de Martilleros de Bariloche. Explicó que muchos departamentos o propiedades destinadas al turismo se convirtieron en alquileres permanentes ante el freno de la demanda temporaria.

González señaló que actualmente “están apareciendo muchos alquileres permanentes que un año atrás no existían”.

Propietarios de departamentos que tras la pandemia pusieron en el mercado turístico, por la alta rentabilidad, este verano les costó alquilar y muchos tuvieron que bajar los precios hasta un 50% respecto de unos meses atrás para tenerlo en movimiento. Por eso la ecuación empieza a pesar ya que si no se logra ocupar la propiedad la mayor cantidad de días del mes, la opción que se analiza es tal vez tener menos ingresos pero de manera segura, con el inquilino permanente.

En las inmobiliarias señalaron que otro factor es que se construyeron en Bariloche en los últimos años varios edificios, especialmente en zona del barrio Belgrano o centro, que se ofrecen a pagar “en pozo”, una modalidad de inversión previa a la construcción que alentó la compra de monoambientes, principalmente, a modo de inversión y que los propietarios destinan luego al alquiler.

La “actualización de los valores de los alquileres permanentes” y la “comodidad en cuanto a la gestión”, debido a que el alquiler turístico requiere inversión en amoblamiento, habilitación municipal y una administración casi cotidiana, volcó esos departamentos de espacios reducidos a la oferta de alquiler permanente.

Desde la Unión de Inquilinos de Río Negro, Nahuel Capobianco, afirmó que “hay un cambio de la problemática”. Según indicó, mientras estuvo la ley de alquileres 27.551 (derogada en diciembre de 2023) los propietarios no ponían las viviendas a disposición porque consideraban contrarios a sus intereses los requisitos, principalmente la actualización anual de los valores. A esto se sumó —a su entender— que “las inmobiliarias tampoco tomaban propiedades para el alquiler por los cambios en las comisiones” y acompañado por el “boom del turismo”, nadie quería alquilar a residentes con contratos a 3 años.

Eso cambió, con la derogación de la ley se vuelven a poner a disposición alquileres permanentes, también impacta la merma del turismo. Se generó más oferta pero el tema es con qué condiciones”, afirmó el secretario de la Unión de Inquilinos en diálogo con Diario RÍO NEGRO.

Según analizó, “los propietarios quieren tener el mismo rédito que tenían con el alquiler temporario con el permanente, entonces los precios de base subieron. Los valores son muy caros y las condiciones demasiadas hay que desembolsar mucho dinero para entrar en una vivienda”, afirmó.

Entre las condiciones que se encuentran los inquilinos a la hora de buscar vivienda están además de la ya registrada limitante de niños y animales; se ofrecen contratos con actualización del valor de manera trimestral y algunos exigen pago en dólares, algo que se incrementará posiblemente con la reciente autorización del Banco Central de que bienes y servicios pueden exhibirse y cobrar en dólares, en pos de la liberación de monedas.

Para los inquilinos, según Capobianco, es un problema que no se pueda tener certeza de cómo será el ajuste del alquiler porque no hay un índice para calcularlo, excepto los contratos que siguen vigentes con las condiciones de la ley de alquileres, firmados antes del 2023.


La intervención del Estado quedó en intenciones


Con el problema de los alquileres creciente tras la pandemia en Bariloche —al igual que en la mayoría de los destinos turísticos— concejales y autoridades del Ejecutivo pensaron ideas para intervenir en el mercado y generar soluciones, pero todo quedó en intenciones.

En el Concejo Deliberante solo prosperó la ordenanza que creó el Observatorio de Alquileres, impulsada por al concejal Roxana Ferreyra (Nos Une).

La autoridad de aplicación es el Instituto Municipal de Tierras y Vivienda que organizó dos reuniones con la diversidad de actores que debían intervenir, según la normativa, pero quedó en el diagnóstico, admitió Ferreyra. “En la última reunión se decidió que cada sector debía elaborar una propuesta concreta”, indicó y recordó que la ordenanza decía que en 180 días se deberían generar las primeras políticas públicas para intervenir en la problemática.

El observatorio no viene a traer soluciones inmediatas, es un punto de partida para generar políticas públicas”, explicó la concejal.

En la ordenanza definitiva se sumaron algunas modificaciones tomadas de otra iniciativa de Julieta Wallace (Incluyendo), que había planteado zonificar y aplicar exenciones impositivas a quienes destinen viviendas al alquiler permanente. En definitiva el observatorio solo incluye hacer un registro de oferta de alquileres para la “promoción de incentivos”, que se deberían definir en la órbita municipal.

Existieron además otras propuestas que no avanzaron en el análisis en el Concejo Deliberante, como el proyecto del Centro de Acceso Social de Alquiler, que impulsó Facundo Villalba (Primero Río Negro) que establecía que el propio municipio genere viviendas para poner en alquiler a un precio razonable, con la exigencia de una inversión inicial no cuantificada.

También JSRN propuso conformar un fondo municipal para actuar de garante en alquileres y que sea el Estado el que ante un atraso del inquilino pague al propietario hasta cuatro meses. (Río Negro)